Box 3 berekenen
Schat hoeveel box 3-belasting u vanaf 2028 betaalt onder het nieuwe stelsel op basis van werkelijk rendement.
Mijn situatie wordt niet gedekt
WOZ-waarde
De waarde van de woning zoals de gemeente die jaarlijks vaststelt volgens de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). U vindt uw WOZ-waarde op de WOZ-beschikking van de gemeente of viahet openbare WOZ-waardeloket.
De vastgoedbijtelling wordt berekend als percentage van deze waarde.
Vastgoedbijtelling
Een forfait voor een woning die u niet of maar deels verhuurt: 3,35% van de WOZ-waarde telt als inkomen, ook als u geen huur ontvangt. Het percentage is gebaseerd op de gemiddelde economische huurwaarde van niet-verhuurde box 3-woningen en wordt periodiek herijkt.
Geldt de bijtelling, dan zijn onderhoudskosten niet aftrekbaar.
Heffingsvrij resultaat
De eerste €1.800 aan resultaat per persoon is onbelast; alleen wat daarboven uitkomt wordt belast tegen 36%. Het heffingsvrije resultaat kan een positief resultaat alleen verkleinen — het maakt een verlies nooit groter.
Fiscale partners hebben samen twee keer dit bedrag. Deze rekenhulp rekent met één persoon — de verdeling tussen fiscale partners zit er nog niet in.
Verliesverrekening
Is uw totale resultaat negatief, dan is het deel boven de drempel van €500 een verlies dat u in latere jaren mag verrekenen met een positief resultaat.
In de aangekondigde novelle wordt daarnaast een terugwenteling van één jaar (carry-back) overwogen.
Vermogensaanwas en vermogenswinst
Hoofdregel (vermogensaanwas): bij sparen en beleggen telt elk jaar het directe inkomen — rente en dividend — plus de waardeverandering van dat jaar, ook als u niets verkoopt.
Uitzondering voor vastgoed (vermogenswinst): daar telt jaarlijks alleen het directe inkomen, zoals huur of het forfait; de waardeverandering wordt pas belast bij verkoop.
Verhuursituatie en de ±90%-grens
Bepalend is hoeveel van het jaar de woning verhuurd was. Vanaf ongeveer 90% van het jaar (328 dagen; 329 in een schrikkeljaar) telt de werkelijke huur minus onderhoudskosten en rente op de financiering.
Bij minder verhuur geldt het hoogste van de ontvangen huur of de vastgoedbijtelling; zonder verhuur geldt altijd de vastgoedbijtelling.
Stortingen en opnames
De waardeverandering van beleggingen wordt berekend als eindsaldo min beginsaldo, min stortingen, plus opnames. Zo telt alleen het werkelijke rendement: geld dat u zelf bijstort is geen rendement, en geld dat u opneemt blijft meetellen.
Verkoopresultaat en kosten
Bij verkoop wordt het verkoopresultaat belast: verkoopprijs min aankoopprijs, gecorrigeerd voor aankoopkosten, verbeteringskosten (zoals een verbouwing of zonnepanelen) en verkoopkosten.
Verbeteringskosten zijn niet aftrekbaar in het jaar zelf; ze verlagen het latere verkoopresultaat.
Regels per datum
Deze calculator rekent met een gedateerde momentopname van de voorgestelde regels: de parameters uit de memorie van toelichting van 19 mei 2025 — heffingsvrij resultaat €1.800, tarief 36%, vastgoedbijtelling 3,35%, verliesdrempel €500.
Wijzigen de regels, bijvoorbeeld door de novelle, dan gaat de calculator rekenen met een nieuwe momentopname met een eigen datum.
Wat verandert er in 2028?
Het huidige box 3-stelsel belast een verondersteld rendement op uw vermogen. Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 vervangt dit vanaf 1 januari 2028 door een heffing over het werkelijke rendement:
- Sparen en beleggen (hoofdregel): belasting over ontvangen rente en dividend plus de waardeverandering van beleggingen in het jaar — ook als u niet verkoopt (vermogensaanwas). Kosten zijn aftrekbaar.
- Vastgoed (uitzondering): belasting over huurinkomsten of een forfait; de waardeverandering wordt pas belast bij verkoop (vermogenswinst).
- Heffingsvrij resultaat: de eerste €1.800 aan resultaat per persoon is onbelast. Daarboven geldt een tarief van 36%.
- Verliesverrekening: een verlies boven €500 mag naar volgende jaren worden meegenomen.
Tweede woning in box 3 vanaf 2028
Voor een tweede woning of vakantiewoning hangt de heffing af van de verhuursituatie in het jaar:
- Niet verhuurd (eigen gebruik): vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde als forfaitair inkomen; onderhoud niet aftrekbaar.
- Minder dan ~90% verhuurd: het hoogste van de werkelijke huur (minus onderhoud) of de vastgoedbijtelling.
- 90% of meer verhuurd: werkelijke huur minus onderhoudskosten en rente op de financiering.
In alle gevallen wordt de waardestijging van de woning pas belast bij verkoop, op basis van verkoopprijs minus aankoopprijs, gecorrigeerd voor aankoop-, verbeter- en verkoopkosten.
Veelgestelde vragen
Is deze berekening definitief?
Nee. De Wet werkelijk rendement box 3 is op 12 februari 2026 aangenomen door de Tweede Kamer, maar de Eerste Kamer heeft de stemming op 30 juni 2026 uitgesteld. Het kabinet komt op Prinsjesdag 2026 met een aanpassingswet (novelle). Deze calculator rekent met de parameters uit het wetsvoorstel zoals ingediend (MvT, 19 mei 2025).
Hoe wordt een tweede woning of vakantiewoning belast in 2028?
Een woning die u niet verhuurt (eigen gebruik) krijgt een vastgoedbijtelling: een forfait van 3,35% van de WOZ-waarde telt als inkomen. Verhuurt u de woning, dan telt de werkelijke huur (minus onderhoudskosten bij voldoende verhuur). De waardestijging van de woning wordt pas belast bij verkoop.
Wat is het verschil met de huidige box 3?
Nu betaalt u belasting over een verondersteld (forfaitair) rendement op uw vermogen. Vanaf 2028 telt het werkelijke rendement: ontvangen rente en huur, plus de waardeverandering van beleggingen. Voor vastgoed geldt een uitzondering: waardeverandering wordt pas bij verkoop belast.
Kan ik verliezen verrekenen?
Ja. Een negatief resultaat boven de drempel van €500 mag u meenemen naar volgende jaren. In de aangekondigde novelle wordt daarnaast een terugwenteling van één jaar (carry-back) overwogen.